深圳公寓新盘首选

万科星城好吗?他们已经把住宅房买完,只剩下公寓和商铺了

发表时间:2019-09-12 15:51



一位朋友经常问我,深圳的房地产市场是什么?面对这么多的项目,你有什么好的建议,或者你能提供一个选择房地产的基本想法吗?


事实上,做一个选择是很容易的,也就是说,四个词:理性的选择。


一号


如果深圳楼市在这段时间内选择关键词,"大机场"无疑是上市的。


一般说来,我们说一千读者有一千个哈姆雷特。但事实上,近几年深圳房地产市场的风向几乎都吹到了大机场所在的井口地区。


在井口区,箭头毫无例外地指向万科星城项目。


他说:"我很想整理深圳很多物业市场对机场大区的意见,以及他们对具体物业的选择:


淘房志创办人顾洪波:


对于沙井板块,淘方之一向持坚定和乐观的态度。万科星城的核心优势是:万科品牌、学位、非常接近沙井海岸城市、社区质量等。综合起来,个人中长线对万科星城较为乐观。


陶文杰文街淘大厦


万科星城是西部最后一次价值萧条,项目周边的支撑生活趋于成熟,基本能够满足社区居民的购物、休闲、文化等需求。该项目采用了全区第一座集合建筑,豪华住宅潮流下的超级风口,前海双轮驱动动力和大机场,值得期待。


胡春,这栋楼里的兔子:


沙井将成为深圳西部最受欢迎的购房区,有很大潜力成为深圳继龙华之后的下一个"宇宙中心"。我们仔细盘点了今年下半年最有可能引爆的新市场,大约有几个:半岛城-第四期,招商前湾。更远的是万科星城等等。


朱洛基,朱文泽:


如果我不得不选择,我会选择万科星城。无论是长期投资还是严格的需求住房,在有限的条件下,这是一个更好的选择。


万科星城所在的地区,我形容它与早期的"南山商业文化中心"非常相似。未来,新沙井的"商业文化中心"将随着万科星城和沿海城市的旧改造而建造。


这些观点在"大V"最近的文章中都有提到,而沙井区之所以如此受欢迎,原因只有两个:一是该区发展潜力巨大,是目前深圳最低估的地区;二是开放市场供大于求,热点积聚。


关于整个地区的发展潜力,你可以看看官方媒体在说些什么。


2017年6月,深圳特别行政区日报发表了"前海地报纸",其中提到:


大新海将发展成为联雄新区和上海保税区的"新城市中心"。大仙海已扩大到77.34平方公里,包括原前海+宝安中心区+大书湾+大机场,已从"自由贸易区"升级为更开放的"自由贸易港",成为粤港澳大湾区发展的核心引擎。


你从这份报告中读到了什么?


我认为其核心在于国家媒体直接肯定了大机场在西部中部的地位,也从侧面确认了大新海大机场的属性。


而根据深圳的发展,一路向西,前海再到西部的大机场,也将是核心。


另一方面,今年下半年整个机场的供应并不少。根据深圳中原研究中心的数据,11月深圳共有131套商品房/公寓出售,其中宝安区有25个项目排在第二位。


包括华强市、优秀中环王、京吉王龙亭等沙井地区的新板块也在下半年进入市场。



大v首先推盘的原因,一般的逻辑是,在面积、匹配、单价、总价等基本条件相同的情况下,选择的纬度是:最好的盘,即现在和未来的基准盘。毕竟,经过一段时间的运行,总会有一些磁盘突出成为该地区未来的基准,而它们的二手价格将比同一地区高得多。


事实上,就目前的机场地区而言,如果不仔细研究和识别,出错的可能性仍然很高,其核心原因在于许多项目的表面趋同。


1.建立区域。


目前,以万科星城为首的许多即将进入市场的项目都在同一地区,它们之间的距离并不遥远。


因此,这些磁盘基本上可以享受大机场地区未来的发展和飞跃,也有类似的商业匹配和交通状况。因此,就面积而言,这是所有磁盘的数量,而不是变量。


2.产品类型的趋同"。


如果将购房者的需求分成几个层次,一般情况下是:租赁-严格的需求-先改变-再改变-高端改善。


从现有数据来看,目前沙井进入市场或预期进入市场的新市场,其项目规划的户型都停留在僵化的需求和这两个层次的第一次改革中,大多数户型是二室或三室。


也就是说,无论是对刚性需求还是对投资者来说,整个地区都是一个可以投资和降级的房产,也就是说,考虑到自我调节+投资。


3.单价与总价相若。


据联佳数据显示,目前沙井胶片的平均价格为44336元/级,由于新的市场价格限制,整个地区的新市场价格也保持在45,000元左右。


简单计算,三套房屋的总价估计约为四百万元,首付额约为一百二十万元。


因此,实际上,在价格比较中,房地产没有什么可比较的。如果你想要更便宜,你可以选择两间有装饰或有装饰的产房中的一间,但价格差别不大。


然而,如果你认为这些条件是一样的,然后买一个盘子,它可能会犯一个大错误。


因为并非所有的磁盘都可以作为基准。毕竟,即使是深圳湾,也只有一个深圳湾1号。


目前,深圳第一湾的二手平均价格已超过每平方150000元,连个人挂牌价亦已超过每平方二十万元,基本上是一个有价无市的家庭。


那么什么样的项目才是基准呢?什么样的项目才能成为"自我生活+投资"的首选呢?


1.学区


在我看来,在今天的深圳,一所好学校的价值远远大于地铁入口的价值。远离地铁入口,花几十万美元买一辆车,但如果周围没有好的房产,这不是钱能解决的问题。


让我举个例子。


根据壳牌研究所(Shell Research Institute)的最新数据,尽管今年深圳整体住房市场不佳,但优质学校住房的增长仍然令人惊叹。如果你不相信,你可以看看下面的情况。


2.质量


从长远来看,一个质量库存必须有外部因素,如面积、交通、匹配等,而另一个核心因素是质量必须良好。


一盘成为基准,面积不好,没有质量也是不可能的。


以福田香米湖1号和水溪为例,这两个以产品为基础的社区,虽然进入市场已有十多年了,但至今仍是福田乃至深圳的标杆豪宅,价格一直很高。


3.社区


现代生活环境要求,社区内部配套设施必须考虑到整个年龄组的生活,以满足所有业主的日常健身、休闲、娱乐需求。在这方面,大品牌开发商的建设是有保障的。


以东海香米湖1号为例,大楼内有一所3000平方米的幼儿园,会所面积2000多平方米,有两个室内和室外游泳池,建筑物分为内湖别墅、乡屋、多层、高层等建筑形式。


这样的社区在深圳房地产市场也很有名,富人蜂拥而至。




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